Wohnimmobilienverkauf
Hohe Einzelprovisionen, aber lange Vorlaufzeit, Vermarktungskosten und starke Abhängigkeit von Eigentümeraufträgen.
Selbstständig nach Branche · Immobilienmakler · Stand 2026
Als Immobilienmakler selbstständig machen
Der Fahrplan vom §-34c-Antrag bis zum ersten vermittelten Objekt – mit Fokus auf Spezialisierung, Eigentümerakquise, Vermarktungsbudget und provisionsabhängige Liquidität.
Vermietung
Kürzere Zyklen und geringere Erlöse je Abschluss; Prozesse, regionale Dichte und rechtliche Regeln sind entscheidend.
Gewerbe und Investment
Komplexere Unterlagen und Verhandlungen mit höherem Fach-, Netzwerk- und Liquiditätsbedarf.
Praxiswissen
2 Kapitel · etwa 4 Minuten
Immobilienmakler als Geschäft aufbauen
Geschäftsmodell, Kalkulation und Betriebsalltag ausführlich erklärt.
Maklergeschäft beginnt mit Eigentümerakquise
Viele Gründungspläne konzentrieren sich auf Exposés und Besichtigungen. Der Engpass liegt meist früher: Ohne vermittelbare Objekte gibt es keinen Umsatz. Eine klare Region oder Objektart hilft, Eigentümeransprache, Marktkenntnis und Empfehlungen aufzubauen.
Akquise kostet Zeit und Geld, bevor eine Provision entsteht. Bewertungstermine, Fotografie, Portale, Unterlagen und Besichtigungen werden häufig vorfinanziert. Deshalb muss das Unternehmen mehrere Monate ohne sicheren Abschluss tragen können.
Provisionsumsatz ist kein planbarer Monatslohn
Zwischen Auftrag, Vermarktung, Notartermin und Provisionszahlung können Monate liegen. Nicht jedes Mandat führt zum Abschluss. Ein Liquiditätsplan sollte daher mit Abschlusswahrscheinlichkeiten und verzögerten Zahlungen arbeiten statt mit gleichmäßig verteiltem Jahresumsatz.
Für jedes Objekt sollten Vermarktungskosten und Arbeitszeit erfasst werden. So wird sichtbar, welche Objektarten, Regionen und Akquisekanäle tatsächlich profitabel sind. Ein separates Konto und saubere Belegablage erleichtern diese Nachkalkulation.
Schritt für Schritt
Dein Immobilienmakler-Gründungsfahrplan
Die Reihenfolge ist ein praxistauglicher Standard. Region, Rechtsform und konkrete Tätigkeit können zusätzliche Schritte auslösen.
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1
Schritt 1 von 5 Marktsegment und Region festlegen
Definiere Objektart, Kunden, Gebiet, Wettbewerb und einen nachvollziehbaren Akquisevorteil.
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2
Schritt 2 von 5 Erlaubnis nach § 34c beantragen
Kläre zuständige Behörde, Zuverlässigkeits- und Vermögensnachweise sowie Bearbeitungszeit vor Tätigkeitsbeginn.
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3
Schritt 3 von 5 Maklerauftrag und Dokumentation vorbereiten
Regle Leistung, Laufzeit, Provision, Aufwendungsersatz, Datenschutz, Nachweis und Kommunikation fachkundig.
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4
Schritt 4 von 5 Vermarktungsprozess standardisieren
Baue Unterlagencheck, Fotografie, Exposé, Interessentenprüfung, Besichtigung und Reporting als festen Ablauf.
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5
Schritt 5 von 5 Liquidität und Objektkosten steuern
Trenne laufende Kosten, objektspezifische Ausgaben, Provisionen und Steuerreserven.
Geschäftskonto-Finder öffnen Buchhaltung vergleichen Gründungsservices vergleichen
Liquidität planen
Die wichtigsten Kostenblöcke
Keine pauschale Fantasiesumme: Rechne die Kosten für dein konkretes Modell, deinen Standort und deine Absatzkanäle.
| Kostenblock | Was in die Planung gehört |
|---|---|
| Erlaubnis und Nachweise | Behördengebühren, Registerauskünfte und Unterlagen regional prüfen. |
| Portale und Vermarktung | Inserate, Fotografie, Grundrisse, Energieunterlagen, Schilder und Druckkosten einplanen. |
| CRM und Büro | Kontaktverwaltung, Telefon, Signatur, Archivierung und Datenschutz als laufenden Prozess kalkulieren. |
| Liquiditätsreserve | Mehrere Monate ohne Provisionszahlung und erfolglose Mandate berücksichtigen. |
Vertiefende Ratgeber
Immobilienmakler konkret planen
Detailseiten zu einzelnen Entscheidungen und ihrem praktischen Prüfbedarf.
Häufige Fragen
Fragen zur Selbstständigkeit: Immobilienmakler
Welche Voraussetzungen gelten für eine Selbstständigkeit im Bereich Immobilienmakler?
Für die gewerbsmäßige Vermittlung oder den Nachweis von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte sowie Wohn- oder Gewerberäume ist grundsätzlich eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung erforderlich. Zusätzlich folgen Gewerbeanmeldung und laufende Berufs- und Dokumentationspflichten.
Welche Geschäftsmodelle gibt es im Bereich Immobilienmakler?
Die wichtigsten Modelle in diesem Fahrplan sind Wohnimmobilienverkauf, Vermietung und Gewerbe und Investment. Welches Modell passt, hängt besonders von Kapital, Standort, Auslastung und gewünschter Organisationsgröße ab.
Welche Kosten sollte man für Immobilienmakler einplanen?
Wichtige Kostenblöcke sind Erlaubnis und Nachweise, Portale und Vermarktung, CRM und Büro und Liquiditätsreserve. Zusätzlich sollten Steuern, Versicherungen, private Lebenshaltung und eine Liquiditätsreserve berücksichtigt werden.
Was sind die ersten Schritte für den Start im Bereich Immobilienmakler?
Beginne mit Marktsegment und Region festlegen, Erlaubnis nach § 34c beantragen und Maklerauftrag und Dokumentation vorbereiten. Erst danach sollten langfristige Verträge, größere Anschaffungen oder zusätzliche Mitarbeiter verbindlich eingeplant werden.
Finance-Stack
Konto, Zahlungen und Buchhaltung passend verbinden
Geschäftskonto
Objektkosten, Provisionen und Steuerreserven sauber trennen.
Vergleich öffnen →Buchhaltung
Vermarktungsausgaben objektbezogen erfassen und offene Provisionen überwachen.
Vergleich öffnen →Gründung
Rechtsform und Haftungsstruktur für wachsende Maklerbetriebe vergleichen.
Vergleich öffnen →Vor dem Start prüfen
Typische Fehler vermeiden
- Vor Erteilung der §-34c-Erlaubnis erlaubnispflichtig tätig werden
- Akquiseaufwand und erfolglose Objekte nicht in die Kalkulation einbeziehen
- Marketingkosten ohne klare Regel im Maklerauftrag vorfinanzieren
- Provisionspipeline mit sicherem Zahlungseingang verwechseln
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Vergleiche Anforderungen, Kalkulation und Betriebsprozesse verwandter Branchen.
Primärquellen
Pflichten direkt verifizieren
- Gewerbeordnung § 34c
Gesetzliche Grundlage der Erlaubnispflicht für Immobilienmakler.
- Makler- und Bauträgerverordnung
Berufspflichten und Weiterbildungsvorgaben für erlaubnispflichtige Tätigkeiten.
- Bundesportal: Gewerbe anmelden
Allgemeine Informationen zur Gewerbeanzeige.
Allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Prüfe Voraussetzungen, Gebühren und Pflichten für deinen konkreten Fall bei den zuständigen Stellen.